Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Die wohl häufigste Frage vor dem Immobilienkauf lautet: „Reicht mein Eigenkapital?" Die kurze Antwort: Es kommt darauf an — auf den Kaufpreis, Ihr Einkommen, das Objekt und Ihre Pläne. Die etwas längere Antwort finden Sie in diesem Beitrag.

Was zählt überhaupt als Eigenkapital?

Eigenkapital ist alles, was Sie selbst in die Finanzierung einbringen, statt es über ein Darlehen zu finanzieren. Dazu gehört mehr, als viele denken:

• Bankguthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten
• Bausparguthaben aus zuteilungsreifen Bausparverträgen
• Wertpapiere wie Fonds oder Aktien — Banken rechnen diese oft nur teilweise an, da der Kurswert schwanken kann
• Bereits vorhandenes Grundstück, das in das Vorhaben eingebracht wird
• Eigenleistung beim Bau oder bei Modernisierung — die sogenannte „Muskelhypothek"
• Schenkungen oder Darlehen von Angehörigen, sofern sie sauber dokumentiert sind

Auch eine bereits abbezahlte Lebensversicherung oder ein Riester-Guthaben können je nach Konstellation eine Rolle spielen. Welche Mittel die Bank in welcher Höhe anerkennt, ist Teil der Beratung.

Die wichtigsten Faustregeln

Zur ersten Orientierung haben sich zwei einfache Regeln bewährt:

• Die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen. In Berlin und Brandenburg machen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler zusammen rund 8 bis 12 % des Kaufpreises aus. Diese Kosten lassen sich kaum mitfinanzieren — sie sollten möglichst aus eigenen Mitteln gedeckt sein.
• Idealerweise 20 % des Kaufpreises zusätzlich einbringen. Wer Nebenkosten plus rund 20 % des Kaufpreises selbst aufbringt, bekommt in der Regel deutlich bessere Zinsen.

Ein Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 € liegen die Nebenkosten bei etwa 35.000 bis 42.000 €. Mit zusätzlichen 20 % (70.000 €) wären rund 105.000 bis 112.000 € Eigenkapital ideal. Das ist eine Orientierung — keine Voraussetzung.

Warum mehr Eigenkapital den Zins senkt

Entscheidend ist der sogenannte Beleihungsauslauf — das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Je niedriger dieser Wert, desto geringer das Risiko für die Bank und desto besser Ihr Zins.

Schon das Überschreiten einer dieser Schwellen kann den Zinssatz verändern. Manchmal lohnt es sich, mit etwas mehr Eigenkapital knapp unter eine Grenze zu rutschen — ein Punkt, den wir in der Beratung gemeinsam durchrechnen.

Geht es auch mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital?

Ja. Eine 100-%-Finanzierung (Kaufpreis ohne Nebenkosten) oder sogar eine 110-%-Finanzierung (Kaufpreis inklusive Nebenkosten) ist grundsätzlich möglich. Voraussetzung sind in der Regel ein sicheres, ausreichendes Einkommen, eine saubere Bonität und ein Objekt, das die Bank als werthaltig einstuft.

Solche Finanzierungen sind teurer und nicht bei jeder Bank möglich. Genau hier hilft der Vergleich vieler Anbieter: Nicht jede Bank bewertet dieselbe Konstellation gleich.

Eigenkapital clever einsetzen — nicht alles auf einmal

Ein verbreiteter Fehler: das gesamte Ersparte in die Immobilie stecken. Behalten Sie bewusst eine Liquiditätsreserve — als Orientierung etwa drei bis sechs Monatsausgaben. Eine neue Küche, ein Umzug oder eine unerwartete Reparatur kommen fast immer, und ein teurer Dispokredit ist die schlechteste Form der Finanzierung.

Checkliste: Ihr Eigenkapital im Überblick

• Alle Konten, Bauspar- und Wertpapierdepots zusammenstellen
• Kaufnebenkosten für die Region realistisch einplanen (8–12 %)
• Mögliche Schenkungen oder Familiendarlehen klären
• Eigenleistung ehrlich einschätzen — Zeit und Können vorausgesetzt
• Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes zurückhalten
• Den Beleihungsauslauf gemeinsam mit der Beratung optimieren

Wie viel Eigenkapital in Ihrem Fall sinnvoll ist, lässt sich erst im Gespräch genau sagen. Schildern Sie uns Ihre Situation — wir ordnen sie unverbindlich für Sie ein.